许多房屋卖家都想要一个操作简单，毫无压力地售出房屋，收回大量资金，但现实情况是卖房包含许多流程，有些可以人为控制，有些不可以。
作为卖家，我们应该把握好自己可以控制的因素，尽量提高房屋售价，并更顺利成交。
一般来说，卖房你需要经历以下 12 个步骤：
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- 雇佣一个了解市场的经纪人
- 设定销售时间表
- 进行售前房屋检查
- 不要浪费金钱升级
- 拍摄专业照片
- 将你的房子推向市场
- 设定一个现实的价格
- 审查和谈判报价
- 预测卖家的成交费用
- 权衡税收影响
- 收集必要的文件以完成交易
- 考虑聘请一名房地产律师
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// 雇佣一个了解市场的经纪人
// Hire an agent who knows the market
卖房的第一步，肯定就是要找一个经验丰富的房产经纪。
跟合适的房产经纪合作，能为你省去不少麻烦，例如【费城Live】就可以提供独特的中文服务，与全美著名巴菲特Berkshire Hathaway房产经纪公司合作，让你不至于产生任何沟通问题。
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另外，你也可以通过房产经纪的职称，他们的从业经历和经验，以及对你房子所在地区的市场熟悉程度进行判断和挑选。
有些卖家可能会选择“由业主出售”（FSBO）这种方式，即自己卖房，通常可以节约数千美元的销售成本。
但 FSBO 其实更推荐本身对房地产销售流程十分熟悉的业主。
如果你对这个行业两眼一抹黑，那么雇佣经验丰富的房产经纪将帮助你进行谈判，获得最佳售价，最终成交金额往往会比你自己出售更高。
而且房产经纪能帮你处理销售过程中的大小事务，成交时间更短。
// 设定销售时间表
// Set a timeline for selling your home
一般来说，出售一处房屋的平均时间在 2-4 个月左右，但也有可能需要更长时间，主要看实际情况和当地市场状况。
在你找到房产经纪时，他通常会建议你在房屋上市前 2-3 个月进行一次售前房屋检查，以确认房屋现状。
另外还要留出时间来安排必要的维修。
而等到上市前 1 个月左右，你就可以针对吸引买家而进行售前装饰，以及深度清洁，为拍摄上市照片做准备。
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房屋售前检查清单：
- 清除杂物，也许可以把多余的家具搬到储藏室。
- 做一次房屋检查，确保房屋现状
- 如有需要，安排维修
- 深度清洁
- 装饰房屋
- 拍摄专业照片
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// 进行售前房屋检查
// Get a pre-sale home inspection
售前房屋检查不是必须的，但却是一项明智的前置投资。它能够帮助你发现房屋本身任何结构，或是机械问题。
而这些问题，等到买家在后期进行检查时也会被查出来，你可能会因此被压价，甚至导致交易失败。
这项花费大约需要几百美元，但能让你提前做好准备，保证销售过程顺利。
// 不要浪费金钱升级
// Don’t waste money on needless upgrades
在销售前升级房屋的设备，有时候是一项明智的投资。
但你得确保这项升级，能使你所增加的房屋售价大于升级成本。
哪怕只是收支平衡，这项升级对于即将卖房的你来说，也是没有必要的。
一个好的房产经纪就会给你提供指导意见，制定相应的升级计划，让你的房屋售价进一步提升，还有你的实际收益。
// 拍摄专业照片
// Get professional photos
和房产经纪合作的另一个好处，就是他们会为你的房屋拍摄专业照片，放到市场上展示。
要知道，许多买家对于你房屋的第一印象，就是网站上的那些展示图片。
图片越专业，就越能吸引到更多买家过来详谈，销售过程也会越快速。
// 将房子推向市场
// Put your house on the market
你的房子首次出现在市场上，是在网上进行展示。
房屋图片越专业，信息越完整，展示的质量就越高，也意味着更有可能短时间内吸引到买家的注意力。
紧接着，你需要为别人来看房进行整理和清洁，主要是将多余的家具和私人物品清理掉，给到足够多的留白，让买家自己去想象怎么布置他们未来的家。
如果自己没有头绪，还可以购买专业的家居布置服务，他们的费用在 520-2000 美元之间，平均大概 1200 美元。
当别人真的过来看房的时候，你作为“前房主”应该尽量使自己变得透明，让潜在买家自己去感受作为这里房主的状态。
// 设定一个现实的价格
// Set a realistic price
专家透露市场上的一个规律，
“卖家经常犯的一个错误是将房屋定价过高，然后定期降低价格。”
但其实即使是在竞争激烈的房产市场上，买家也不愿意支付高于房屋价值的价格。
因此，第一次定价至关重要，定价太高甚至会让买家来看房的欲望都消磨殆尽，而定价过低就会造成潜在损失。
你应该准确把握房屋价值，和所在地区房屋售价的关系，以确定一个相对公平和现实的售价。
如果你自己无法做到这一点，那么房产经纪就是你的最好帮手，他们对于当地市场的把握，以及长期的经验累积和大量的数据，能为你准确估算出房屋价值。
// 审查报价及谈判
// Review and negotiate offers
在买家看完房之后，理想状态下你会收到许多报价。
这就是房产经纪应该出力的时候了，他们能够帮你审核报价，然后给出建议，是要照单全收，还是提出还价，或是回绝报价。
还价是对报价的一种回应，你可以就条款和价格进行谈判。
虽然卖出高价格是主要目的，但还是要观察报价的其他方面，以做出更适合的决定：
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- 买家付款方式（现金/贷款）
- 房贷类型
- 首付金额
- 意外情况
- 对信贷或个人财产的要求
- 拟议的成交日期
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// 预计卖家的过户费用
// Anticipate seller closing costs
卖家通常需要支付房产经纪人佣金，一般是房屋售价的 5%-6% 左右。
还有额外一些需要卖家支付的费用：
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- 政府转让税
- 登记费
- 未完成的留置权 liens
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另外，如已协商好一些成交前必须支付的修理费和成交费用，那么卖家也要将其算入最后的成交费用里面。
你的房产经纪人届时会向你提供一份完整的费用清单，你需要在过户时完成支付。
// 权衡税费影响
// Weigh the tax implications
现在有许多的政策，让房产卖家不需要为出售主要住房而缴纳收益税。
例如，在出售房产的前五年中，有两年居住在这里，那么你就不必为 25 万美元以下的任何利润缴税，夫妻的免税额度会增加到 50 万美元。
// 整理文书工作
// Gather necessary paperwork
在成交的时候，有许多文书工作需要正确记录这次房产销售。
因此，你应提前整理好这些文件，包括：
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- 你自己房屋的原始购买合同
- 物业调查，入住证明和符合当地法规的证明
- 抵押贷款文件
- 税务记录
- 购买房屋时的评估报告
- 业主保险
- 房屋检查报告（如有）
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// 考虑聘请一名房地产律师
// Consider hiring a real estate attorney
根据不同的州法律，并非所有的州都会要求卖家带着房地产律师前来过户，但有一个法律专业人士在你身边，为你审核文件和交易流程，是十分值得的，特别是当你选择自己卖房的时候。
房地产律师主要能够为你发现以下这些问题：
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- 未解决的留置权或判决
- 信托问题
- 抵押贷款余额
- 税务问题
- 侵占行为
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虽然聘请房地产律师可能需要花费几千美元，但为了保护可能人生中最大的一笔金钱往来，这笔费用也是值得的。
【END】
美国买房流程
